银行贷款时间如何选择

原标题:银行贷款时间如何选择

银行贷款时间如何选择？从理论上说，在项目收益率超过贷款利率的情况下，肯定是贷款利率越低，越有利于放大内部收益率。但是买房的情况比较特殊，一方面有收入还贷比限制，我们不可能通过大幅减少还贷年限来降低利率。另一方面，过多的月供会让我们承受较大的现金流风险。

由于牵涉众多因素，所以通过不同的假设，分几种不同的情况可能更有利于我们的讨论。

这里举几个例子

案例一：自住房，房产价格确定30万欧元，首付确定10万，家庭月收入net5000欧，12年贷款利率3%，15年贷款利率3.3%，在不考虑生活问题的情况下，这个收入足够借到12年贷款。

问题:是否有必要借15年。

首先，我们可以确定，如果贷款15年，我们每个月的月供减为1410欧元，也就是比12年贷款每月增加了240欧的存款。如果我们采用12年还款，这240欧的回报率是3%，所以关键问题在于，这240欧的投资收益率是否能超过3%，如果超过3%，又是否能够弥补由15年还贷造成的0.3%的利率差损失呢。如果你的240欧主要就是存银行，每年2%的利息，那就别多想了，12年还贷将是最好选择。如果你是一个股票投资高手，年收益率稳定在20%，那15年甚至20年贷款也不是不能考虑。

上面这个问题的翻版就是，通过增加贷款时间来增加贷款额，从而减少首付，把本应用来首付的钱投资到其他项目上。继续上面那个例子，房子30万，首付减少到5万，贷款25万，贷款16年，利率3.4%每月相同的还款额，换来5万元的现金可以投资其他项目(比如炒股）这种情况下，思路完全相同，首先确保这5万元的投资收益率要超过3.4%，其次还要能够弥补0.4%的利率差带来的损失。

需要注意的是，0.4%的利率差对应的是贷款总额，而5万元的收益率针对的仅仅是这5万元，所以不能仅仅比较收益率，因为基数不同。

案例二：投资房首付10万，房产价格25万，贷款15万，房租收入1000欧/月。家庭月收入5000欧元，12年贷款利率3%，15年3.3%，20年3.8%。

问题:究竟贷款多长时间。

一般来说，这个问题和案例一差别不大，我们可以通过降低贷款年限来降低贷款利率，从而提高投资收益率，但是这种做法这并不适用于所有情况。

比如，在未来的几年中我想再购买自己的自主房，或者还想继续投资卖房出租。

总之，在考虑贷款长短问题上，不可能有一个统一的公式来帮助我们进行比较，关键是把握好总体思路，根据个人情况做出正确的选择。