房地产难逃信贷劫

原标题:房地产难逃信贷劫

新一轮中小房企破产潮来临。

日前，安徽寿县投资达百亿的阳光半岛开发商传出破产消息。以这个曾经疯狂的项目开发房企为代表，合肥、宁波等多个城市相继发生开发商“跑路”事件。在中小房企吞下过度负债苦果的同时，“弃房断供”现象也不时出现。与破产的中小房企现金流枯竭相呼应，“弃房断供”案件也多与业主资金链断裂关联，而根源在于信贷环境的变化。

央行数据显示，7月份人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元，创下2010年以来的新低。当月的社会融资总量也仅2731亿元，创下近年以来的最低值。这个令人瞠目结舌的数据引发各界解读。原因在于信动波动巨大。今年上半年，社会融资规模为10.57万亿元，比去年同期多4146亿元，为历史同期最高水平。截止6月末，广义货币（M2）余额120.96万亿元，同比增长14.7%，增速分别比上月末和去年末高1.3%和1.1%，创一年内新高。其中，6月份贷款增量达到1.08万亿，明显超过各界预期，也直接推高银行贷款余额增速回升到14%的水平。

除去6月底银行上半年业绩冲刺等因素外，信贷市场的剧烈波动表明了借贷主体对经济预期的分歧。而具体到房地产业，今年以来，银行业对房地产的惜贷，信托业主流企业的去房地产化策略均表明，房地产业去杠杆正在深入，在产业紧缩的信贷周期中，房地产贷款面临失衡风险。

厘清房地产业的贷款扩张、繁荣与衰退周期，便很容易看清行业面前所处的信贷失衡阶段。

在信贷扩张的周期中，房地产业投资需求受到刺激，开发商负债增加，同时过剩的流动性推高了土地、库存、在售楼盘等资产的价格，行业繁荣正向强化，温和通胀刺激了信贷进一步扩张，放贷主体意愿增强，投资需求大幅增加，开发商大举负债，各种资产价格大幅上涨；正反馈日益强化，但受限于人才与自然资源有限，导致了所有要素资源的全面飚升，在房地产市场上表现为资金蜂涌，地王频出，各项成本增加，并最终导致通货膨胀恶化；当央行为控制通胀，收缩流动性时，信贷扩张终止并进入紧缩周期时，投资需求、消费需求下降，资产价格出现下跌，对信贷市场形成负反馈，放贷主体意愿下降，房地产市场开始去杠杆化，企业进行债务清算，并在随后进入库存抛售阶段，各种要素价格全面下跌，行业步入萧条，同时等待另一个信贷扩张周期的到来。

显然，目前的房地产市场，已经经历了上半年银行对企业贷款发放意愿下降，行业去杠杆化，一些实力不济的中小企业进入债务清算。

需要指出的是，对周期把握较佳的龙头地产公司，已在上半年加速出货，同时减缓拿地，降低财务杠杆；相当数量在信贷繁荣周期中过度负责的中小企业，最终难逃破产清算命运。行业的结构性特征显现，行业集中度提升。

可以预见，三季度的市场表现仍取决于信贷市场，而四季度，随着“年关”来临，二三线产能过剩的房地产，库存抛售将见分晓。