中国房价为什么升得这么快
原标题:中国房价为什么升得这么快
新世纪以来，中国最大的通货膨胀，其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来，在缺乏成熟投资消化渠道的情况下，海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件，但在货币供给下，掀起了一波又一波的投机热潮，不断推高房价，竞逐巨额利润，过度征地开发，以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长，房价一路狂飙又进一步带动了货币增发，如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。
房价上涨速度最快的几个时段，基本上就是外汇储备伴随M2激增的2002－2003、2006－2007、2009－2010以及2012-2013年。
根据2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的样本调查数据，全国100个城市新建住宅平均价格为8791（元/平方米）。从高到低前十五名为：1.深圳：25906，2.北京：23500，3.上海：23234，4.杭州：20194，5.三亚：18300，6.温州：15777，7.广州：15628，8宁波：13305，9.福州：13125，10.厦门：12480，11.南京：12187，12.大连：11579，第13名：天津11571，14.苏州：11003，15.绍兴：10952。当下深圳、北京和上海等地每平方米房价均值超过居民平均月工资的5倍。
现在中国房价究竟高到了什么程度，可用房价收入比作一考察。
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6之间。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。
对比中国的情况，截至2008年3月，平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），已经远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭需要30多年的储蓄才能购买一套住宅。
2012年3月22日，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调研结果推算，中国城镇房价收入比已进一步提高到了12.07；一线城市房价收入比高达25.25，意味着一个普通家庭平均需要七八十年的储蓄才能购买一套住宅。作为对照，伦敦房价收入比6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，悉尼为8.5。可见相比其他国际大城市，中国房价高到离谱。
有人根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。得出北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。对照上述大城市当前的房价，哪怕下降一大半，仍远高于“合理房价”，一般工薪阶层还是买不起。因此，今天中国追逐自有房产的普通人群，自嘲、互嘲为痛苦煎熬着的“房奴”。
那么，是什么人能够承担越来越高昂的房价呢？通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以看出，贫富差距过大，富人集中了过多财富，可以不在乎房价，并且拉高房价从中得利。
中国第一波房贷高潮，大体上发生在20世纪开始到2003年前后，当时房价和租售比都相对合理，正常出租所得应能补偿月供，而且收入的持续上涨使得在购房者压力不致过大。那时的住房贷款期限以10～15年居多，如今10年即将过去，“首代房奴”即将“翻身得解放”，他们中的绝大多数已经提前还完贷款，进入无债一身轻的状态，也享受到了资产爆炸式增长带来的财富，无疑是中国最幸运的“房奴”。
2003年开始房价加速上涨，此时先富起来的“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8；他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力，成为这此后快速推高商品房交易边际价格的主要人群。目前这部分人群的居住需求已经得到了基本满足，转化成了投机囤积房地产的主力。
此后中国各阶层收入差别不断扩大。北京国际城市发展研究院于2012年9月14日联合中国社科文献出版社发布了首部《社会管理蓝皮书——中国社会管理创新报告》称，中国行业之间职工工资最高与最低相差15倍左右；上市国企高管与一线职工收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。收入最高的10%人群与收入最低的10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升为2007年的23倍。
同时，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力偏低，加之社会保障不足，更不敢放手消费，造成内需不足、产能过剩和产业利润低下（除房地产外），致使富人或一切具有一定集资能力的投资人，在货币政策宽松，银行利息很低，股票、期货风险太大的情况下，不想投资实业，而城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是就集群地投资或者说投机房地产。
胡润研究院和群邑智库联合发布的2011财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比上年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比上年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位。
近年来，城市化发展和经济发展推高房价预期，提供了抬高房价的环境条件。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施特别是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市集中了大量产业、就业岗位和个人发展机会，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心地带集中。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，特别是在大城市炒房子，因为他们相信有人会接手他们的房子。
那么，现在中国房地产市场的供需结构究竟处于什么状况呢？
新中国成立后，城镇居民住宅全部由国家包下来，实行无偿分配和低租金制。1949年人口约4.5亿，30年后增长为8亿，但此期间，房屋供给几乎没有任何增长；到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全国的城镇人口中，近一半是缺房户。
又过了20年，1998年，中国人口增为12亿，房屋供给虽有增加，但比例上远低于人口之增长。“拥挤”是城镇居民最普遍的最真实的居住体验，意味着中国房屋需求已蓄积了50年的巨大潜能。
1991年11月，国务院决定在全国推进房改；鼓励职工买下公有住房，在房价上采取补贴、优惠等措施，从此，城镇居民开始普遍拥有住房。1998年开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，中国房地产行业进入了商品化时代。基于让多数人都买得起住房的考虑，1999年，中国人民银行首次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登临中国大地。大批居民还在旧房拆迁中，获得了自有新房或改善了居住条件。于是，广大城镇长期租屋的居民，转进了居者有其屋的时代。
如今中国城市居民住房拥有率（持有住房的当地户籍人口数/全部当地户籍人口数）表面上已经接近90%的高位。
2012年6月29日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京金融街发布全国首份《中国家庭金融调查报告》。该报告基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成。报告按照2011年采集的数据称，目前中国自有住房拥有率高达89.68%（其中城市自有住房拥有率为85.39%，农村为94.60%。），远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%），处于世界前列。
报告还指出，城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，其第一套房平均收益率在300%以上。
该报告还称称：2010年中国全国家庭净总资产值69.1万亿美元，美国全国家庭净总资产值57.1万亿美元；中国城市户口家庭的平均资产达到247万元。
如此高的自有住房拥有率一旦被误读，被当作住房保障的指标来解读，将是件很可怕的事。
2011年的第六次全国人口普查显示，中国平均每个家庭户的人口为3.10人，亦即由父母及未婚子女两代人组成的“核心家庭”占绝大多数。就是说，大批现在最热切于购房的年轻待婚人群是算在有房户口里的，这正是自有住房拥有率奇高的原因所在。而同样是2011年的数据，全美“核心家庭”所占比率仅为19%。因此，审视中国的自有住房拥有率，必须考虑家庭结构这一“核心”要素，否则，就失去了意义。
统观世界各国自有住房拥有率的水平，可见越发达的地方越低，越穷困的地方越高。究其原因，发达国家的住房供应充足，买房和租房都比较容易；社会迁徙自由，人才流动机制畅通；人们为了顺应不同的发展倾向，实现人生价值和享受生活，不愿意为一套固定的房子所累；不像国人多以拥有自有住房作为成婚必要条件，或宁可放弃生活质量为之奋斗终生。
政府在公租房建设和供应方面的缺陷也加剧了国人对自有住房的渴求。到目前为止，还没有一个城市在公租房建设和供应上能够做到有效满足、足量供应。甚至连生活在城市的常住人口，也很难得到一套可以替代自有住房的公租房。
该报告关于家庭总资产的数据说明了什么？目前中国房产占家庭总资产的比例达到71%，而美国则只为32%。也就是说国人总资产中七成以上是房产，财富价值很大程度上来自当前不胜高企的房产估值，以至一个人均GDP不到美国人均GDP的1/10的国家，其家庭净总资产值超过了美国21%。
这种算法忽略了一个基本事实：对于拥屋栖身的业主而言，房子不卖，增值的利益根本无从体现；大多数普通早期购房者的赚头只是无法兑现的纸上富贵。
对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体来说，房价持续快速上涨，使他们越来越被边缘化，生活幸福指标越来越低。
